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Telegram分享群组(www.tel8.vip):全国宅地出让规模“腰斩”,多城土拍加推迎来翘尾行情

时间:4周前   阅读:6   评论:1

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  作者:马一凡

  临近年末,22个核心试点城市基本已完成了今年的多轮集中供地,相比去年,整体成交规模进一步走低,土地市场更加冷清。

  根据房地产研究机构克而瑞统计,截至2022年11月中旬,全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积仅剩下7.28亿平方米,较2021全年下跌58%,即便加上预估的12月成交量,今年涉宅地块成交规模腰斩几乎是“板上钉钉”。不仅如此,长春等城市的涉宅用地成交规模甚至同比下滑九成,跌至谷底。

  但随着房地产融资新政暖风劲吹,部分房企正在重新审视土地市场和拿地策略,多城也在12月的最后十多天给土拍加场次,释放出土地市场回温信号。

  沉寂多时

  2021年2月,“22城试点集中供地”模式横空出世,彻底改变了原有土拍方式。然而,除了当年度第一批次集中供地“高热”,从第二批次至今,整体土拍热度不断下降,土地市场的高烧彻底被浇灭。

  据克而瑞统计,全国涉宅地块成交面积已经连续两年下降。2021年,全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积约为17.35亿平方米,较2020年下跌24%。今年跌幅扩大化,截至2022年11月中旬,全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积仅剩下7.28亿平方米,较2021全年下跌58%。

  2022年12月数据还未出,克而瑞预估,即便加上12月的成交量,今年全年较2021年全年含宅用地成交仍有五成降幅,整体数据可谓“腰斩”。

  部分城市的数据比“腰斩”还要严重得多。如长春,克而瑞数据显示,截至2022年11月16日,长春的涉宅用地成交面积较2021年全年下跌达九成,即使12月份成交集中放量也难以出现明显改善。

  根据wind金融终端数据,重庆已经连续多年霸榜住宅用地成交面积第一的位置,但是总成交规模下降严重。今年以来,重庆共成交住宅用地155宗、土地总面积780万平方米、成交总价428.8亿元,而去年则成交了332宗住宅用地,成交面积高达1913万平方米,成交总价达到1510亿元。

  曾经的土地出让大户武汉也败下阵来,上一年度成交914万平方米住宅用地,而今年以来仅成交187万平方米。

  中指研究院统计数据显示,截至11月底,22个集中供地城市中仅有合肥、无锡、上海、厦门4个城市完成了今年的供地计划。

  克而瑞认为,集中供地政策出台的初衷为了抑制土地市场过热,到今天随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变,未来供地会逐步淡化“集中式”,集中供地的城市名单或将调整。

  从实际操作来看,“集中供地”已经出现较大调整,去年22个试点城市采用全年三批次集中出让模式,而今年许多城市已经在进行第五批次甚至第六批次供地。今年9月长沙已宣布之后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。10月底江西省住建厅也曾发布通知称,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。

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  央国企热度降低

  土地市场的冷清,归根结底是参拍主体的减少。

  2021年首次集中供地时,百强房企大多积极参拍,而到了2022年第三轮集中供地时,百强房企中仅有28家房企拿地,投资集中度上升,拿地金额前十名的房企占了百强房企拿地总金额的65%。

  一大批房企在2022年彻底消失于拿地名单中,今年投资活动基本暂停,在手储备货值大幅下滑。

  即便是相对积极的央国企以及城投公司,在2022年下半年以来也渐显疲乏。据克而瑞统计,华润、中海、保利等充满拿地优势的央企今年的投资力度却不及去年。

  在2022年的土拍市场中,“城投托底”是一个关键词,城投是真正的拿地主力军。百强房企投资金额走低之际,城投公司却逆势走高,2022年前三轮集中供地中,各地城投公司的总拿地金额从1488亿元提升至2037亿元。据券商申万宏源研报,2022年前三季度,各地城投拿地占比达到42%。

  然而今年10月8日,财政部印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。通知明确,严禁通过举债储备土地,不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入,不得巧立名目虚增财政收入,弥补财政收入缺口;规范地方事业单位债务管控,建立严格的举债审批制度,禁止新增各类隐性债务,切实防范事业单位债务风险。

  在此之后,城投公司托底土地市场的能力与意愿均有所减弱,在今年第四批次供地中,不少地方城投开始与民营房企联合拿地。

  回暖希望

  11月中旬以来,房地产政策暖风频吹,信贷投放、债券融资、股权融资“三箭齐发”,为房企恢复融资创造了空间和机会。

  一系列重大利好政策发布后,一家大型房企投拓人员日前对第一财经记者表示,今年年初他已经转岗资管,原本投拓部门的同事也大多离职,现在他重新回到投拓岗位,目前的工作内容是梳理数据以及进行一些市场研究,公司有恢复投拓迹象但目前还没有实质性动作。

  另一家有公开债务违约的民营房企内部人士对记者表示,该房企今年经历多轮裁员降薪,许多工作都暂缓,更是一块土地都没拿,但现在所有部门似乎都在苏醒,虽然还没有公开拿地,但部分准备工作在进行中。

  12月的最后半个月,各大城市土地挂牌信息增多,也是一个比较明显的信号。

  比如此前多轮供地结果都比较冷清的武汉,选择在年尾“搏一把”。近期武汉市土地交易中心方面已表示,12月中下旬将陆续安排35宗、共计174公顷的涉宅用地拍卖。12月20日,南京也将进行第五批次集中供地,将一口气上架15宗地块,总出让面积达到48万平方米。

  上周,苏州今年加出来的第五批集中供地就颇为顺利,10宗地块全部成交,其中3宗地块溢价成交、2宗达到触顶价需要摇号,相比第四批次热度回升明显。

  “不可否认许多民营房企现在对于是否拿地仍持观望态度,但是随着集中供地政策的放松以及各地土地放量,土地市场的回温是指日可待的。”上述房企投拓人士表示。

【编辑:刘阳禾】
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